根据Nuveen Real Estate的最新研究，在后世界中，预计长期经济增长会放缓，因此投资者将越来越多地发现与人口变化而不是商业周期相关的机会。已经一年多了，随着疫苗的推出以及经济注入1.9万亿美元的帮助 ，尽管步伐缓慢，但前景仍显示出总体稳定的迹象。TIAA公司Nuveen房地产公司已经发布了RealAccess的第二期，该研究是针对健康危机对房地产投资的影响进行的研究，在该研究中，它探索了对建筑环境产生深远影响的几种趋势。
涉及到人口，技术和可持续发展的大趋势将继续推动需求世代年龄和搬迁，以及作为增长继续像电子商务和医疗保健行业， Nuveen房地产全球首席投资官卡莉特里普说商业地产执行。
加速迁移到太阳带城市
尽管这种趋势并不新鲜，但显然已加速了它的发展。面对拥有更多可用空间的城市，高密度城市正在逐渐衰落，首选的目的地是亚利桑那州，德克萨斯州和佛罗里达州。
同样，郊区地区对千禧一代的老龄化更具吸引力，因为他们已经有了孩子，他们正在寻找包括更多卧室，私密性和院子的住宅选择。此外，该报告的作者预测，在未来十年中，这一人口的增长将是总人口增长率的两倍以上。
同时，婴儿潮一代也正在老化，这很可能会刺激对高级住房的需求，目前超过65%的现有住房年龄在17岁以上，这增加了发展的机会。
随着特定城市人口的大量增长，这些迁移模式已经超出了住房的范围，并给工业执行中心，医疗保健办公室，杂货店固定的零售商店和其他需求带来了压力。
毫不奇怪，主要的雇主正在将其总部从高价城市迁移到这些地区，其中包括甲骨文，惠普和世邦魏理仕。此外，随着越来越多的人和企业在Sun Belt地铁上扎根，这些城市中较弱的因素也将变得越来越重要，而幸福，文化和休闲将在房地产需求中发挥至关重要的作用。
保健地产应对保健系统转型
报告涉及的另一个方面是医疗保健的增长。根据OECD 2019年健康统计，在之前，该部门已经是经济增长最快的部门，几乎占GDP的五分之一。
全球健康危机不仅放大了其绩效，而且也使诸如医疗办公室和生命科学中心之类的一些子行业成为人们关注的焦点。作者认为，尽管后者对于药物开发必不可少，但医疗办公室的需求仍然很高，因为将在医院外提供更多的护理，而这些设施提供了具有成本效益的环境。
在之后，预计经济增长将放缓，尽管经济环境疲软，但重点将转移到可以产生卓越增长的房地产类型。
根据NCREIF，替代方案目前占平均房地产投资组合的12%。Tripp告诉CPE，到2030年，随着房地产变化和大趋势的定义继续为投资者创造机会，我们预计这一数字将达到50% 。这种变化还转化为对另类住房的需求增加，例如单户住房和人造住房。
两个领域正在出现：为老龄化的千禧一代和婴儿潮一代提供的替代住房选择，以及支持互联网流量，移动到移动连接以及下一代技术(例如，人工智能和物联网。
工业部门的崛起和数字化
的封锁推动了技术的进步。房地产在世界经济持续数字化中扮演着不可或缺的角色。Tripp解释说：我们如何继续利用和依赖建筑世界正在发展，技术使投资者能够超越传统的商业和住房领域，并扩展了当今房地产投资的定义。
电子商务销售表现出色，消费者在线订购商品和服务。由于，电子商务的渗透率从2019年第三季度的11.2%增长到2020年的14.3%，我们预计到2025年它将再增加5%到10%。这可能导致Tripp表示：这将导致更多租户对仓库空间的需求增加。由于客户需求的意外增长(去年导致供应链故障)，供应管理策略从及时实践转变为案例实践。因此，新的供应管理策略需要更大的库存，因此需要更多的仓库空间，这有望进一步提高对工业地产空间的需求。
同样，为了管理风险并为全球经济的变化做好准备，大型公司一直在使他们的供应链多样化。特别是，，马来西亚，巴基斯坦和越南由于其负担得起的劳动力成本和庞大的劳动力而变得比中国更具吸引力。
推断，这种转变可能会增加相对于西海岸港口的东海岸需求。为了降低供应链风险，公司开始将关键任务供应链活动转移到更靠近最终消费者的地理区域。因此，一些公司将选择在，墨西哥和加拿大开展这些活动。
相对于其人口，预计北卡罗来纳州罗利市，德克萨斯州奥斯汀市和田纳西州纳什维尔市将显示出最大的仓库激增市场。随着向这些城市的迁移，尤其是高收入工人的迁移，电子商务有望以不成比例的方式扩展。
该报告还发现，到2020年底，单户住宅许可证的使用量显着提高，比2019年底的-0.6%增长了14.4%。通常，单户住宅需求一直是轻工业的主要驱动力和仓库需求，因为建筑公司和供应商需要空间来存储建筑材料和设备。Nuveen还预计房屋建设和相关活动的需求将支持仓库的增长，作为电子商务的补充需求驱动力。