尽管在商业房地产领域造成了不利影响，但达拉斯工业市场的表现仍胜过其他大都市。随着越来越多的公司选择进入和扩大DFW市场的业务，我们很想知道是什么导致了这一激增以及近期的预期。
在这个分为两部分的采访的第一部分中， 商业物业执行官与Stream Realty Partners的达拉斯工业副总裁Sarah Ozanne进行了交谈，以探讨尽管大流行带来了挑战，但为何该市的工业市场如此成功。
去年，达拉斯工业市场发生了怎样的变化?
Ozanne： 在某些方面，市场已经发生了相当大的变化，并且在许多方面，对我们来说，它只是照常营业。我之所以这么说是因为，当您查看达拉斯和DFW工业的总体地铁数量时，它们仍然是非常积极的。
建筑面积继续增加，吸收量继续增加，整体租赁活动增加。因此，在所有这些趋势的推动下，已经有超过五年(可能是七年)的强大的工业市场，因此这些情况没有改变。
另一方面，真正改变的是我们周围的世界。这场大流行带动了消费者行为的巨大变化，而这在很大程度上有利于工业。
我们看到的是(在这种情况下)达拉斯市场需要仓库空间的用户，他们的需求在增长，然后可能拥有更大零售足迹的用户开始转移他们的仓库需求以满足电子商务的需求。因此，由于购买方式的变化，我们刚刚发现与电子商务和消费品相关的需求有了很大的增长。
如何影响其性能?
Ozanne：没有门，没有人真的确定去年这个时候会发生什么，当然也不确定第二季度甚至第三季度会发生什么。我们确实看到了一些下降，特别是在50,000平方英尺或以下的较小租户中。这些是许多区域和/或本地所有者以及小型企业，它们要么放慢了业务速度，要么业务保持稳定，但是他们对可能发生的情况一无所知。
因此，就新要求，更新或扩展而言，我们发现较小的尺寸范围确实在去年春季和夏季有所放慢。
但是，另一方面，我们还注意到较大的用户(例如Home Depot，亚马逊，沃尔玛)有巨大的市场需求，因此，在较小尺寸范围内看到的任何下降都是市场上的大量需求和租赁空间远远超过了这些需求。
我们真正看到的另一件事是，第三方物流公司已经是我们业务的重要组成部分由于大量现有客户需要更多的平方英尺和更多的功能，需求增加了(另一方面)许多在之前不一定拥有大型电子商务或分销业务的公司必须获得其中一个。
从空置率来看，它们的确比上一年有所增加，净吸收却比上年略有减少。但是，从整体租赁活动来看，2020年比2019年增加了约1000万平方英尺，因此当然会有一些变化的动力(但是)总体而言，整个市场一直非常繁忙。对仓库空间的需求如此之大，这是由良好的经济状况和消费者模式的变化所驱动的。
为什么现在达拉斯工业市场如此繁荣?
厄桑： 达拉斯一直(至少在过去20年中)一直是该国前五至七大工业市场之一。因此，这从来不是一个小市场。现在它正在争取第三或第四位，但就工业产品而言，它从来不是一个小市场。
前端的答案非常明显。我们有很多土地，因此，如果您在紧邻的地铁中填满仓库，就可以继续建造。
但是，我认为最终使达拉斯变得有价值的东西以及为什么它看到如此巨大的增长，首先是德克萨斯州，特别是德克萨斯州北部的人口增长。从统计数据来看，就全的人口和公司增长而言，我们仍然是增长最快的地区之一，如果不是增长最快的地区，
所有这些人带来了对产品的更多需求，而不仅仅是您在亚马逊上订购的东西。这也是建筑设备供应，区域水暖服务或为房屋建造或房屋修理提供产品的团体。随着人口的增长，我们只需要更多的东西，因此这是最大的推动力之一。
当您查看达拉斯的地理位置时，我们位于市中心。我们偏南，但是就在该国中部。我们到该国每个角落最多要花4个小时，而其中大多数航班都比这短。我们有I-35，它直达达拉斯和沃思堡，从北到南，还有I-20，从东到西。在运输方面，它非常方便，而且我们拥有东海岸相对较年轻的基础设施，因此(达拉斯拥有)非常好的高速公路和从卡车运输角度来看的运输机会。
我要说的最后一件事是查看在德克萨斯州开展业务的成本和生活成本，尽管这种成本在不断增长，但相对于我们的许多竞争对手而言，这仍然是便宜的。考虑其他大型工业市场(新泽西州，费城，加利福尼亚州，芝加哥)，得克萨斯州的生活成本和经商成本大大降低。对于希望省钱并希望在合理的经济条件下为他们的企业带来良好劳动力的企业而言，这是一个驱动力。
在过去的五年中，市场发生了怎样的变化?
Ozanne： 谈到过去五年的DFW市场，我认为已经发生了一些事情。最大的事情之一-这可能有点技术问题-极大地增加了工业用地的成本。仅在五，六年前，每平方英尺支付2.85美元或3美元就可感觉到土地的丰富。现在，我们看到的比较价格为每平方英尺7到10美元，因此有了很大的增长，尤其是对于填充，但即使您走得更远。
由于对工业产品的需求持续增长，并且作为房地产资产类别，工业产品的需求一直如此稳定和健康，因此开发商愿意为土地支付的价格上涨了很多。
与之相伴的是，(我们已经看到)增加了投资者的兴趣。甚至在五年前的思考中，我们有几个客户总是会说：我必须带我的客户到镇上给他们看达拉斯，并向他们解释市场，然后向他们出售达拉斯为何如此出色。 好吧，没有人这样做了。
现在，达拉斯是人们想要去的地方。我们看到很多以前没有收购经理的公司现在都在德克萨斯州(尤其是达拉斯)的这里找到收购，人员或办公室，以便他们可以在这里收购物业。对达拉斯可能在五年前的任何犹豫无疑已经结束了。
最后一件事是，由于我们已经看到该地区对工业产品的需求如此之高，因此上限税率受到压缩并继续下降，而建筑价值却继续上升。