昆明有个奇怪的现象已经持续了有一段时间。一个典型的例子，二环边上某项目的写字楼均价8000多，而同一项目内的住宅却要卖到万元以上。像这样写字楼与住宅价格倒挂在昆明很多区域已经成为普遍的现象。云南房网根据昆明锐理公布的数据也进行了统计，最近9个周只有2周的时间，写字楼成交价格略高于住宅，剩下的7个周，确实住宅更贵，价格差距最大时接近3000元。
昆明写字楼价格与住宅价格倒挂
昆明写字楼价格不及住宅
原则上来说，同一地段上，差不多档次的住宅和写字楼，写字楼往往要比住宅卖得贵，这个差距根据不同的城市可能会在1.5-2倍之间。然而，昆明的住宅价格经过快速上涨之后却反超了写字楼，出现了价格倒挂的现象，且已经持续了很长一段时间。
按照昆明锐理公布过的数据，最近9周，昆明的商品住宅成交均价都在万元以上，最低时为10273元/平米。而写字楼的成交均价仅有3个周过万，最高也不过11521元/平米，与住宅的最高售价相差了1500多元。其余6个周，昆明写字楼的成交价都徘徊在万元以下，最低时只有8000出头，比同一比较周期内住宅的最低成交均价还低了2000多元。
此外，过去9个周当中，只有7月17日至7月23日、8月21日至8月27日这两个周期内，写字楼成交价格略高于住宅，其余时间住宅的成交价格更高，同一周价格差距最大时接近3000元。
举个例子来说，金泰国际一期写字楼售价8200元/平米，同一项目中，二期的住宅售价9500-11000元/平米，这是今年5月份的数据。靠近二环西路的环球时代现写字楼售价为11000-12000元，但距离更远的万科云子去年就已经卖到这个价，最后一批房源卖12500-14800元/平米。如今，这一现象在昆明各区已经十分普遍。
在两三年前，昆明住宅价格还是七八千的时代，绝大部分写字楼的售价都高于住宅，很少有低于万元的。可如今这两种物业的价格走势却截然相反，住宅价格持续快速上涨反超写字楼，而写字楼的价格却原地不动，部分还有往下走的趋势。
昆明写字楼库存难去
与住宅不同，写字楼是投资型物业，主要靠租金升值。也就是说当租金回报率上涨时，写字楼本身也才会升值。而写字楼的价值与周边配套、商务氛围、自身的软硬件条件有很大的关系，当这些条件还达不到时，即便行情好，片区内的写字楼暂时也很难随市场水涨船高。而住宅则不同，在楼市出现大行情的情况下，住宅比写字楼更容易快速上涨并反超写字楼的价格，昆明就是如此。
更重要的是昆明写字楼库存难去。此前云南房网曾根据第三方机构的数据做过统计，2014年到2017年上半年，昆明写字楼供应面积以及所占的比例都在快速下降。但即便如此，昆明写字楼的库存仍然没有太明显的下降。有数据表明，去年年底，昆明写字楼库存面积大约是310万平方米，截至上月底，库存大约为290万平方米，8个月只下降了20万平方米左右。按照今年以来月均去化水平计算，290万平方米的库存量理论上大约还需要4年的去化时间。
可见，昆明的写字楼仍然面临较大的去化压力，整体租金水平也承压，反应到市场上就是，写字楼很难卖得起价。
位于呈贡新城的置信银河广场
然而值得注意的是，虽然昆明多个区域都出现了写字楼、住宅价格倒挂的现象，但呈贡新城似乎是个例外。目前，呈贡新城住宅价格最高到了9000出头，但还没有到贵过写字楼的程度。呈贡新城当前有写字楼在销的项目不多，仅双铁韵城、置信银河广场、七彩云南第壹城、上海东盟大厦等少数几个，这些项目写字楼物业的售价最低的也将近万元，大部分则在万元以上，远高于周边住宅的价格，当然这与呈贡新城住宅价格起点较低也有关系。